FCR Immobilien: Die Kapitalerhöhung soll die Aktionärsbasis stärken und unser Wachstum forcieren
Falk Raudies: Wir sind ein deutschlandweit aktiver Immobilieninvestor, der sich auf Einkaufs- und Fachmarktzentren in attraktiven Sekundärlagen spezialisiert hat. Neben dem günstigen Ankauf und dem wertschaffenden Asset Management bilden Verkäufe von optimierten Immobilien die dritte Säule unseres Geschäftsmodells. Wir wachsen schon seit Jahren dynamisch und profitabel.
Mit Blick auf Ihr Geschäftsmodell geben Sie das erklärte Ziel vor, Immobilien 10 bis 30 Prozent unter deren Verkehrswert zu erwerben. Das hört sich alles andere als einfach an. Wie findet man solche Schnäppchen normalerweise?
Wir kaufen Objekte oft aus Sondersituationen, wie zum Beispiel Insolvenzen, wodurch wir natürlich deutlich günstiger einkaufen können. Wir achten aber genau darauf, was wir uns ins Portfolio holen, nur wenn eine Immobilie unseren Ankaufskriterien entspricht und wir genügend Potenziale für unser Asset Management sehen, greifen wir zu. Aufgrund unserer jahrelangen Immobilienexpertise und dem sehr breiten Netzwerk schließen wir zudem viele sogenannte off-market-Deals ab. Das heißt, dass wir Objekte kaufen, bevor sie überhaupt am Markt angeboten werden.
Wie haben sich im vergangenen Jahr die Geschäfte Ihrer Gesellschaft entwickelt und welchen Ausblick können Sie den Aktionären hinsichtlich Umsätze und Ergebnisse für die Zukunft geben?
Wie schon angedeutet, befinden wir uns seit Jahren auf einem profitablen und dynamischen Wachstumskurs. Finale Zahlen haben wir noch nicht veröffentlicht, laut unserer Prognose gehen wir im Jahr 2018 bspw. von einer Umsatzverdopplung auf rd. 33,5 Mio. Euro aus. Basis hierfür sind sowohl gesteigerte Mieteinnahmen, aber auch erfolgreiche Verkäufe von optimierten Immobilien. Unsere Profitabilität lässt sich aber am Besten im operativen Ergebnis vor Abschreibungen ablesen. Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen, EBITDA, soll im Gesamtjahr 2018 auf ca. 9,9 Mio. Euro gestiegen sein, nach 4,9 Mio. Euro im Vorjahr. Dies ist ebenfalls eine Verdopplung. Künftig wollen wir natürlich weiter eine dynamische Entwicklung zeigen. Unser Ziel ist es, mittel- bis langfristig ein Immobilienportfolio im Wert von über 1 Mrd. Euro aufzubauen.
Bei der Bewertung von Immobilienwerten spielen fundamentale Kennzahlen wie der Net Asset Value und stille Reserven in der Regel eine wichtige Rolle. Was sollten Investoren in diesem Zusammenhang bei der FCR Immobilien AG wissen?
Wir bilanzieren nach HGB. Das heißt, dass Wertsteigerungen bei den Immobilien erst beim Verkauf sichtbar werden. Wir verfügen daher über hohe stille Reserven. Wir haben aber dennoch auch unseren Net Asset Value pro Aktie zum Jahresende 2018 berechnet. Dieser lag bei 21,16 Euro. Wir werden also aktuell mit einem deutlichen Abschlag gehandelt, und auch der Bezugspreis der Kapitalerhöhung ist mit 17,50 Euro meiner Meinung nach sehr günstig. SMC Research sieht unser Kursziel in einer aktuellen Studie übrigens bei 27,30 Euro.
Der Börsengang von FCR Immobilien erfolgte im vergangenen Herbst. Warum wird der Kapitalmarkt erneut angezapft und wofür soll das frische Kapital hauptsächlich verwendet werden?
Das ist so nicht ganz korrekt. Im November haben wir ein Listing mit Einbeziehung aller bestehenden FCR-Aktien in das Segment Scale der Frankfurter Wertpapierbörse durchgeführt. Seit diesem Zeitpunkt ist die FCR-Aktie an der Börse handelbar. Wir haben den Kapitalmarkt im November aber noch nicht angezapft. Mit der jetzigen Kapitalerhöhung haben alle Interessierten die Möglichkeit, an dem profitablen Wachstum der FCR Immobilien AG zu partizipieren. In erster Linie soll die Aktionärsbasis noch einmal gestärkt werden. Die zufließenden Mittel werden in den Ausbau des Immobilienportfolios gesteckt. Unsere Pipeline an attraktiven Immobilien ist unverändert gut gefüllt. In der näheren Pipeline ist ein Volumen von ca. 50 Mio. Euro, in der erweiterten Pipeline sind es etwa 150 Mio. Euro. Nach wie vor ist unser Ziel für 2019, den Immobilienbestand um mindestens 150 Mio. Euro auszubauen.
Wie sehen die Konditionen der Kapitalerhöhung konkret aus?
Wir werden insgesamt bis zu 521.156 neue Aktien zu einem Bezugspreis von 17,50 Euro ausgeben. Damit sprechen wir also von einem maximalen Erlös von rd. 9,1 Mio. Euro. Das öffentliche Angebot läuft über die Zeichnungsfunktionalität DirectPlace der Frankfurter Wertpapierbörse. Interessierte Anleger können vom 19. Februar bis zum 6. März darüber die Aktien (ISIN DE000A2TSSV4, WKN A2TSSV) zeichnen. Allerdings behalten wir uns vor, eine geringere Aktienzahl im Rahmen des öffentlichen Angebots auszugeben. Ich finde nämlich, dass der Preis zu niedrig ist, zumal die Aktien schon für das abgelaufene Geschäftsjahr 2018 voll dividendenberechtigt sind, und ich möchte eigentlich nicht zu viele Aktien für einen solchen Preis ausgeben.
Wäre Ihnen eigentlich lieber, dass die Altaktionäre die Kapitalerhöhung mehrheitlich mitmachen oder, dass der Aktionärskreis von FCR Immobilien durch den Eintritt neuer Anteilseigner erweitert wird?
Die FCR Immobilien AG ist mein Baby. Ich bin Großaktionär und möchte langfristig an dem Erfolg des Unternehmens partizipieren. Ich lasse mich bewusst verwässern. Trotzdem möchte ich jederzeit noch deutlich mehr als 50 Prozent halten, weil ich an die Profitabilität und Nachhaltigkeit des Geschäftsmodells glaube. Ich denke, mein klares Commitment ist auch gut für alle Aktionäre, da ich ja jedes Investment gleichermaßen mit Argusaugen betrachte und begleite. Profitiere ich, profitieren im gleichen Zug auch alle anderen Mitaktionäre. Die Vergangenheit gibt mir hier ja auch recht. Betonen möchte ich zudem, dass wir die Liquidität in der Aktie erhöhen möchten. Das geht wiederum nur, indem man den Streubesitz weiter erhöht und die Aktionärsbasis stärkt. Daher führen wir die Kapitalerhöhung auch in erster Linie durch.
Zur Person:
•Seit mehr als 20 Jahren erfolgreicher Unternehmer
•Langjährige Erfahrung in der Bewertung und im Kauf von Immobilien
•Mehrjährige Tätigkeit als Geschäftsführer und Vorstand einiger IT-Unternehmen
Über die FCR Immobilien AG: Die dynamisch wachsende FCR Immobilien AG ist ein auf Einkaufs- und Fachmarktzentren in Deutschland spezialisierter Investor. Im Fokus stehen Objekte an aussichtsreichen Sekundärstandorten, die durch ihre Lage überdurchschnittliche Renditepotenziale bieten. Neben einem günstigen Einkauf beruht der Erfolg der FCR Immobilien AG auf wertschaffendem Asset Management und der erfolgreichen Veräußerung optimierter Bestandsobjekte. Zu den Mietern gehören bekannte Marken wie EDEKA, Netto, ROSSMANN, OBI, REWE und ALDI.
