Immobilienkauf mit mehreren

(Bier)Kelle

(Bier)Kelle

BackRoad Fahrer
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L
28 April 2006
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Nabend zusammen,

in einer Bierlaune kamen wir auf die Idee, zu dritt eine Immobilie zu erwerben, um dort dann entsprechend für uns jeweils eine Wohnung einzurichten.

Jetzt muss ein Objekt gefunden werden und die Finanzlage geklärt werden.
Das ist für mich das eher überschaubare "Problem".

Der größere Knackpunkt wird dann wohl eher, die ganze Situation in Verträge zu gießen.
Wie werden Kosten aufgeteilt, wie wird über Renovierungen entschieden, welche Versicherungen werden benötigt, wie konkret werden die Eigentumsbereiche definiert, wie wird mit Wirtschaftsgebäuden oder Garten verfahren etc. pepe.

Klar, irgendwann muss das vor einem Notar unterschrieben werden, der wird uns das auch alles erklären, ich würde mich vorher nur mal kundig machen.

Kann mir da jemand mit ein paar Erklärungen weiterhelfen, Punkte die ich übersehen habe oder sonstigem was weiterhilft?

Danke schonmal im Voraus ;-)

gruss kelle!
 
(Bier)Kelle schrieb:
Der größere Knackpunkt wird dann wohl eher, die ganze Situation in Verträge zu gießen.
Wie werden Kosten aufgeteilt, wie wird über Renovierungen entschieden, welche Versicherungen werden benötigt, wie konkret werden die Eigentumsbereiche definiert, wie wird mit Wirtschaftsgebäuden oder Garten verfahren etc. pepe.
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Naja, das wird imho weniger das Problem sein, daß ist ja mehr oder weniger nur die Hausordnung...

Grundsätzlich wird erstmal zu überlegen sein, wer, bzw. wie das im Grundbuch eingetragen wird.

Problematisch werden solche Gemeinschaften halt immer dann, wenn unvorhergesehene Probleme auftauchen. Es reicht schon, wenn einer z.B. wegen eines neuen Jobs oder familliären Veränderungen aussteigen muss.
Selbst mit Vorkaufsrecht müsste erstmal gewährleistet sein, daß ihr die Finanzierung dann auch weiterhin schultern könnt.

Es ist schon ärgerlich, deswegen auf einmal ohne Haus aber noch einem Haufen Schulden dazusitzen.

Bei sowas, vor allem aus einer Bierlaune heraus, sollte man immer im Hinterkopf haben, daß bei Geld oft die beste Freundschaft aufhört...

Gruß Aru
 
Arusiek schrieb:
Problematisch werden solche Gemeinschaften halt immer dann, wenn unvorhergesehene Probleme auftauchen. Es reicht schon, wenn einer z.B. wegen eines neuen Jobs oder familliären Veränderungen aussteigen muss.
Selbst mit Vorkaufsrecht müsste erstmal gewährleistet sein, daß ihr die Finanzierung dann auch weiterhin schultern könnt.
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Naja, der Gedankengang würde eher dahin gehen, dass die drei Personen jeweils eine Eigentumswohnung auf dem gleichen Grundstück erwerben.

Geht einer knattern gibt es halt eine leerstehende Wohnung, ohne dass die beiden anderen finanziell tangiert werden (naja gut, bis auf die Gemeinschaftskosten).

gruss kelle!
 
(Bier)Kelle schrieb:
Naja, der Gedankengang würde eher dahin gehen, dass die drei Personen jeweils eine Eigentumswohnung auf dem gleichen Grundstück erwerben.

Geht einer knattern gibt es halt eine leerstehende Wohnung, ohne dass die beiden anderen finanziell tangiert werden
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Also entweder machst du da gerade einen Denkfehler, oder ich hab dich falsch verstanden... Das Grundstück und das "eigentliche" Haus muss ja auch irgendwem gehören.

Meine Gedankengang war jetzt, ihr kauft euch zu dritt ein Haus für, sagen wir einfach mal, 300.000€. Wahrscheinlich muss jeder zumindest einen Teil seines Anteils (in diesem Beispiel 100.000€) finanzieren.
Das würde bedeuten, ihr steht alle drei, mit evtl. Grundschuld, als Gemeinschaft im Grundbuch eingetragen.

Würde jetzt einer von euch, nach z.B. 3 Jahren ausziehen wollen, muss ja irgendwer den Anteil übernehmen und auch bezahlen.
Solche Anteile lassen sich i.d.R. nur extrem schlecht verkaufen, von daher wäre es das sinnvollste, wenn die anderen beiden diesen übernehmen.
Sicher kann man dann die Wohnung dann vermieten um die Kosten zu decken, vorher muss die Bank aber bei der Änderung der Fianzierung mitspielen. Wenn das nicht gelingt bleibt oft nur das Haus als ganzes zu verkaufen und zu hoffen, mit dem Erlös wenigstens den Kredit komplett ablösen zu können und wenigstens mit Null rauszugehen.

Bei den hier angenommenen 3 Jahren wird das aber, je nach Verhältnis von Eigenkapital und Finanzierung, kaum möglich sein, womit du also im ungünsgstem Fall kein Haus, keine Ersparnisse aber noch Schulden hast.

Sicher gibt es u.U. noch andere Möglichkeiten, daß kommt aber dann sehr auf eure persönliche Situation und vor allem der geplanten Finanzierung an.

Risiken bestehen aber in jedem Fall und für mich persönlich käme eine solche Gemeinschaft nicht in Frage. Ich hab auch schon mehrere Fälle im Bekanntenkreis erlebt, bei denen sowas in die Hose gegangen ist.

Das soll dich nicht grundsätzlich davon abhalten, trotzdem sollte man sich bei sowas intensiv Gedanken machen und auch eher unwahrscheinliche Szenarien mit einplanen.

Gruß Aru
 
Das Stichwort ist "Teilungsvertrag". Im Prinzip wollt Ihr ein Mehrfamilienhaus mit 3 Eigentumswohnungen. Jedem gehört ein Teileigentum (hauptsächlich eine Wohnung). Der Teilungsvertrag definiert, welche Teile des Hauses zu welchem Teileigentum gehören, was als Gemeinschaftseigentum gilt und wie laufende Kosten aufgeteilt werden (quantifiziert durch die Eigentumsanteile).

Mindestens einmal jährlich tagt die Eigentümerversammlung. Sie beschließt insbesondere den Haushaltsplan, der die laufenden Ausgaben des nächsten Jahres schätzt und dementsprechend monatliche Vorauszahlungen ("Hausgeld") für die Eigentümer definiert.

Reparaturen/Renovierungen am Gemeinschaftseigentum werden i. d. R. aus einer dafür vorgesehenen Rücklage bezahlt, in die nach Eigentumsanteilen einbezahlt wird. Reparaturen am Teileigentum bezahlt der jeweilige Eigentümer.

Das Gute daran ist, dass die Eigentümer unabhängig voneinander ihre Anteile verkaufen können. Außerdem steht jeder nur für seine eigenen Schulden ein, d. h. wenn einer pleite geht kann die Bank dessen Anteil pfänden ohne dass die übrigen rausgeworfen werden können.

Da Ihr damit sowieso zum Notar müsst, würde ich Euch aber dringend empfehlen, schon bei der Formulierung des Teilungsvertrags juristischen Rat einzuholen.
 
Und wegen renovierungen ist es normalerweise so, dass jeder monatlich ein sogenanntes Hausgeld in einen Topf bezahlt aus denen Fassade, Dach etc instand gehalten wird. Sollte es mal mehr kosten als im Pott sind gibt es eine Sonderumlage bei der zu gleichen Teilen, oder eben wie vereinbart, eine Zahlung in den Topf durchgeführt wird
 
(Bier)Kelle schrieb:
in einer Bierlaune kamen wir auf die Idee, zu dritt eine Immobilie zu erwerben, um dort dann entsprechend für uns jeweils eine Wohnung einzurichten.
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Also ein Mehrfamilienhaus.

Wenn es bereits eine Teilungserklärung dazu gibt, ist das relativ einfach, dann müssen nur die einzelnen Sondereigentümer verteilt werden.

Wenn es noch keine Teilungserklärung, dann kann der Verkäufer das vor dem Verkauf machen. Es wird eine Teilungserklärung erstellt, in welcher genau geregelt wird, welcher Teil vom Haus/Grundstück zu welchem Sondereigentum gehört. Für jede Wohnung wird dann ein eigenes Grundbuch angelegt. Die könnt ihr dann kaufen, und dann ist auch jeder nur für seinen Teil verantwortlich. Jeder erhält dann auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Garten, Hof, Dach, Keller etc.)

Wie werden Kosten aufgeteilt, wie wird über Renovierungen entschieden, welche Versicherungen werden benötigt, wie konkret werden die Eigentumsbereiche definiert, wie wird mit Wirtschaftsgebäuden oder Garten verfahren
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Das steht alles in der Teilungserklärung. Z.B., ob der Garten von allen genutzt werden kann, oder ob er zum Sondereigentum eines Eigentümers gehört. Welche Garage zu welcher Wohnung, welcher Kellerraum, welche Räume Gemeinschaftsräume sind etc.

Auch Abstimmungen etc. werden dort festgehalten.

Ich hoffe, alleine der Begriff Teilungserklärung, Sondereigentuum etc. wird Dir eine Menge Fundstellen liefern... Wenn dann noch Fragen sind...

Marty
PS: Und nach der ganzen Tipperei sehe ich, dass pco das alles schon geschrieben hat :)
 
Ahja, danke, das hilft doch schonmal enorm weiter.

Morgen steht erstmal ein Banktermin an, mal den finanziellen Rahmen klären, ob es zu mehr als ner Hundehütte reicht ;)

gruss kelle!
 
Hauskauf

Hallo

Und zu guter letzt, wenns zum Kaufvertrag beim Notar kommt, laß eine Auflassung in en Vertrag reinschreiben !
Nicht bur Käufer machen Schweinereine, sondern auch Verkäufer, mit eienr Auflassung im Vertag bist du juristscih mit der Unterschrift Eigentümer, nicht est, wenn dein Name im Grundbuch steht, hat bei ev. juristischen Querelen Vorteile, gegenüber einem Vertrag ohne Auflassung.
 
papslf58 schrieb:
Ich kenne das nur unter Auflassung.
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Die Auflassung ist die Einigung zum Eigentumsübertrag zwischen Käufer und Verkäufer bei einem Notar. Die Auflassungsvormerkung ist die Eintragung einer geplanten Einigung (Auflassung) im Grundbuch.

Der Ablauf ist normalerweise:
1. Vertrag bei Notar schliessen mit Bedingung: Kaufpreiszahlung und Vereinbarung Auflassungsvormerkung durch Verkäufer.
2. Notar lässt Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen.
3. Wenn 2, erledigt, Aufforderung zur Kaufpreiszahlung.
4. Käufer zahlt Kaufpreis
5. Verkäufer erklärt, den Kaufpreis erhalten zu haben.
6. Notarin führt Auflassung durch.

Die Vormerkung schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer das Grundstück noch anderweitig verwertet, obwohl der Kaufpreis schon gezahlt ist. Er ist dadurch auch bei einer Insolvenz des Verkäufers geschützt.

Marty
 
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