[Geldanlage] Immobilien - Tipps und Diskussionen

[Marty]

...
Worst-Case und schon mehrfach erfolgt sind dann Staatsbankrotts und die Einführung neuer Währungen. Meist kommt es vorher zu Hyperinflationen.

Also: Wertsachen bunkern, Immbolien auf Pump kaufen etc....

Marty

[DocTrax]

Zitat von Marty

Immbolien auf Pump kaufen

Schlechte Idee - die Immo-Preise fallen gerade und die Bank wird weitere Sicherheiten fordern oder gleich zwangsversteigern.

[Marty]

Zitat von DocTrax

Schlechte Idee - die Immo-Preise fallen gerade und die Bank wird weitere Sicherheiten fordern oder gleich zwangsversteigern.

Wo fallen die? Bei uns hier nicht. Und wenn die Inflation aufgrund der Überschuldungen erst mal anfängt, dann steigen die massiv an Wert...

Marty

[DocTrax]

Zitat von Marty

Wo fallen die? Bei uns hier nicht. Und wenn die Inflation aufgrund der Überschuldungen erst mal anfängt, dann steigen die massiv an Wert...

Bei mir in der Gegend fallen sie.

http://www.youtube.com/watch?v=WFx6texLXlA

[Marty]

Zitat von DocTrax

Bei mir in der Gegend fallen sie.

Dann warte noch was ab... Kaufen kann man ja auch noch, wenn die Inflation anzieht. Bei uns sind Bestlagen in den letzten 3 Jahren teurer geworden.

Marty

[DocTrax]

Zitat von Marty

Dann warte noch was ab... Kaufen kann man ja auch noch, wenn die Inflation anzieht. Bei uns sind Bestlagen in den letzten 3 Jahren teurer geworden.

Bestlagen können immer teurer werden, egal wie es mit dem Rest aussieht - ist ein Spezialfall.
Immos sind Finanzobjekte und stehen und fallen mit dem Finanzmarkt - der Grund dafür liegt auf der Hand: Immos werden von Banken zur Buchgelddeckung eingesetzt.
Der Umkehrschluss trifft aber auch zu, wie man an der amerikanischen Subprimekrise gesehen hat.
In einer Inflation steigen die Lebenhaltungskosten stärker als das Einkommen, deshalb kann man dann die Kredite nicht mehr bedienen.
Immos verlieren in der Inflation wie in der Deflation. Bei Beiden kommt es zu Zahlungsausfällen und diesbezüglich zu vermehrten Immo-Verkäufen. Der Preis sinkt...
Bei Immos sinkt der Preis aber eh ständig, alleine durch die Abnutzung - dann muss man wieder nachschiessen und renovieren. Alles andere wäre unnatürlich.

[Marty]

Zitat von DocTrax

Bestlagen können immer teurer werden, egal wie es mit dem Rest aussieht - ist ein Spezialfall.

Ich kaufe auch keinen Schrott.

In einer Inflation steigen die Lebenhaltungskosten stärker als das Einkommen, deshalb kann man dann die Kredite nicht mehr bedienen.

Kannst Du das belegen? Mir wäre keine Inflationsphase bekannt, wo das so gewesen wäre.

Immos verlieren in der Inflation wie in der Deflation. Bei Beiden kommt es zu Zahlungsausfällen und diesbezüglich zu vermehrten Immo-Verkäufen.

Immos haben in den letzten 50 Jahren quasi jedes Jahr an Wert zugelegt. Wie kommst Du zu der Aussage?

Marty

[DocTrax]

Zitat von Marty

Kannst Du das belegen? Mir wäre keine Inflationsphase bekannt, wo das so gewesen wäre.

Ist in jeder Inflation so.
Lies das mal: http://de.wikipedia.org/wiki/Inflation
"Durch die Inflation kommt es zu einer Senkung der Reallöhne, da die Gewerkschaften meist nicht in der Lage sind, schnell genug Lohnsteigerungen durchzusetzen. Ebenso sinken die Realeinkommen von Personen, die auf Sozialleistungen angewiesen sind, da Sozialleistungen vom Staat meist nicht entsprechend der Inflation erhöht werden."

Zitat von Marty

Immos haben in den letzten 50 Jahren quasi jedes Jahr an Wert zugelegt. Wie kommst Du zu der Aussage?

Das kam bspw. durch die Steuern. Dadurch wurde ein Neubau, auf den mehr Steuern zu zahlen sind, immer teurer und die Altbauten passten sich dem an.
Bereinigt sieht das ganz anders aus.

Da kannst zuschlagen - für nur einen Dollar:
http://www.welt.de/finanzen/immobili...en-Dollar.html

oder der hier:
http://www.welt.de/finanzen/article3...on-bieten.html

[Marty]

Zitat von DocTrax

"Durch die Inflation kommt es zu einer Senkung der Reallöhne, da die Gewerkschaften meist nicht in der Lage sind, schnell genug Lohnsteigerungen durchzusetzen.

Das bei einer Inflation die Realeinkommen sinken (also der Wert der Löhne) ist mir klar. Aber wieso bedeutet das zwangsläufig, seine Kredite nicht mehr bedienen zu können? Gerade der Realwert der Kredite sinkt doch auch entsprechend. Und Immobilien dürften im Gegensatz dazu deutlich inflationssicherer sein, deren Wert sollte steigen.

Ich gehe bei einem Inflationsszenario übrigens von mehr aus als ein paar Prozent. Ich gehe davon aus, dass die Zentralbanken demnächst die Währungsdruckereien dauerhaft arbeiten lassen. Sie müssen eine Menge Geld produzieren, um die Schuldenlast einiger Staaten zu bedienen, nicht nur die Griechenlands. Und das wird, wie bereits mehrmals geschehen, irgendwann in einer Hyperinflation enden und einen Währungsschnitt zur Folge haben.

Das kam bspw. durch die Steuern. Dadurch wurde ein Neubau, auf den mehr Steuern zu zahlen sind, immer teurer und die Altbauten passten sich dem an.

Also ist mein Haus durch Steuern in den letzten 30 Jahren über 140% an Wert gestiegen? An Sanierung und Renovierung wurde nicht mal 40% des damaligen Preises reingesteckt. Das dürfte die Inflation fast ausgleichen.

Da kannst zuschlagen - für nur einen Dollar:
http://www.welt.de/finanzen/immobili...en-Dollar.html

Bestlagen? Wenn das auch nur ansatzweise gute Lagen wären, dann würde sich da auch ein Käufer finden.

http://www.welt.de/finanzen/article3...on-bieten.html

Das zeigt deutlich, warum man nicht "jedes" Haus kaufen sollte, dass es aber durchaus Objekte und Lagen gibt, die lohnenswert sind. Passt also.

Marty

[DocTrax]

Zitat von Marty

Das bei einer Inflation die Realeinkommen sinken (also der Wert der Löhne) ist mir klar. Aber wieso bedeutet das zwangsläufig, seine Kredite nicht mehr bedienen zu können? Gerade der Realwert der Kredite sinkt doch auch entsprechend. Und Immobilien dürften im Gegensatz dazu deutlich inflationssicherer sein, deren Wert sollte steigen.

Ich will es mal vereinfachen und den Lohn als konstant annehmen: 2000€ netto
100% Inflation über 12 Jahre ... (~6% p.a.)
OK, Kredit wird monatlich mit 400€ getilgt - bleiben 1600€.
400€ gehen für Lebensmittel drauf nun kommt die Inflation -> 800€ für Lebensmittel.
(womöglich werden Lebensmittel noch teurer weil die Importe wegfallen und landwirtschaftliche Betriebe bankrott gehen)
1400€ gehen für andere Sachen drauf -> bei Inflation bleiben dann nur noch 800€.

Da muss man sich dann schon einschränken, vor allem weil man für 800€ nur noch knapp 1/3 von dem bekommt als für die 1400€.

Zitat von Marty

Ich gehe bei einem Inflationsszenario übrigens von mehr aus als ein paar Prozent. Ich gehe davon aus, dass die Zentralbanken demnächst die Währungsdruckereien dauerhaft arbeiten lassen. Sie müssen eine Menge Geld produzieren, um die Schuldenlast einiger Staaten zu bedienen, nicht nur die Griechenlands. Und das wird, wie bereits mehrmals geschehen, irgendwann in einer Hyperinflation enden und einen Währungsschnitt zur Folge haben.

Hyperinflation gab es schon im alten China, wo das Papiergeld erfunden wurde.


Die 2-jährigen sind heute auf 13% und die 10-j. auf 9,4%...

[tripleeight]

Immobilien auf Pump kaufen ist sicher nicht die schlechteste Lösung. Das machen in Phasen steigender Inflation immer wieder die reicheren Leute, die noch nicht so reich sind ihr Geld anderweitig zu schützen. Die Immobilienkredite kann man dann sehr günstig zurückzahlen und wenn man dann auch noch Klauseln in den Mietverträgen hat, dass die Mieten bei bestimmten Inflationsteigerungen angepasst werden müssen, ist man auf der sicheren Seite. In den Bankkrediten ist so eine Klausel in der Regel nicht.

Außer Frage steht, dass der sog. kleine Mann so etwas nicht machen kann. Aber ich habe auch die Chance ergriffen und wenigstens mein eigenes Heim jetzt zu bauen. Für einen weiteren Kredit zur Vermietung von einer Wohnung würde es jetzt noch nicht ganz reichen. Aber vielleicht hat man ja auch noch 1-2 Jahre, bis es so richtig losgeht. Festzinssparen würde ich auf jeden Fall nicht momentan

Die Variante mit den Immobilien treibt ein Bekannter von mir momentan auf die Spitze. Er hatte vor einigen Jahren gerade mal selbst ein Haus gekauft, jetzt hat er eine Immobilienverwaltung für seine eigenen Wohnungen. Allerdings geht da nicht alles auf Pump. Er sagt sich nur, dass er die billigen Zinsen nutzen muss und die Häuser auch nach einer möglichen Währungskrise oder gar -reform noch was wert sind. Sparbücher etc. nicht. Wobei man dann auch auf Aktien wirklich großer Unternehmen gehen kann. Die haben meist auch Krisen überlebt.

[DocTrax]

Zitat von tripleeight

Die Immobilienkredite kann man dann sehr günstig zurückzahlen und wenn man dann auch noch Klauseln in den Mietverträgen hat, dass die Mieten bei bestimmten Inflationsteigerungen angepasst werden müssen, ist man auf der sicheren Seite. In den Bankkrediten ist so eine Klausel in der Regel nicht.

Mieten werden in größeren Inflationen meistens staatlicherseits eingefroren - solche Klauseln sind dann Makulatur. Auch ein Grund ein Haus zu verkaufen.

Zitat von tripleeight

Die Variante mit den Immobilien treibt ein Bekannter von mir momentan auf die Spitze. Er hatte vor einigen Jahren gerade mal selbst ein Haus gekauft, jetzt hat er eine Immobilienverwaltung für seine eigenen Wohnungen. Allerdings geht da nicht alles auf Pump. Er sagt sich nur, dass er die billigen Zinsen nutzen muss und die Häuser auch nach einer möglichen Währungskrise oder gar -reform noch was wert sind. Sparbücher etc. nicht. Wobei man dann auch auf Aktien wirklich großer Unternehmen gehen kann. Die haben meist auch Krisen überlebt.

In Form einer GmbH ist das natürlich ein kleineres Problem.

[Marty]

Zitat von DocTrax

Ich will es mal vereinfachen und den Lohn als konstant annehmen: 2000€ netto
100% Inflation über 12 Jahre ... (~6% p.a.)
OK, Kredit wird monatlich mit 400€ getilgt - bleiben 1600€.
400€ gehen für Lebensmittel drauf nun kommt die Inflation -> 800€ für Lebensmittel.

Wann hat es solche Phasen schon einmal gegeben? Ich kann mich an keinen 12 Jahreszeitraum mit 100% Kostensteigerung aber 0% Lohnsteigerung erinnern. Im Gegenteil: Zu Zeiten, wo 6% Inflation gemessen wurden, stiegen die Löhne noch mehr.

Ich kann Deine Theorie nachvollziehen und verstehe, was Du meinst, ich kann aber keine Deckung mit tatsächlichen aktuellen oder historischen Gegebenheiten finden.

Alle Fachschriften sprechen bei Inflationsverlierern über Gläubiger (Kreditgeber, Sparer, Konsumenten) und bei Inflationsgewinnern über Schuldner, Besitzer von Sachvermögen und den Staat.

Da verstehe ich nicht, warum ich als Schuldner mit Sachvermögen eben kein Gewinner sein soll. Und die Gewinner der letzten Hyperinflationen waren genau die, die sich am Anfang mit Sachvermögen auf Pump eingedeckt haben und nachher die Schulden mit einem Kaugummi zurückzahlten.

Zitat von DocTrax

Mieten werden in größeren Inflationen meistens staatlicherseits eingefroren - solche Klauseln sind dann Makulatur. Auch ein Grund ein Haus zu verkaufen.

Wenn es dazu kommt, ist die Inflation schon soweit fortgeschritten, dass die Mieteinnahmen völlig irrelevant werden.

Wenn ich heute einen Kredit auf 30 Jahre zu 5% abschliesse und ab nächsten Jahr wird der Realwert jedes Jahr durch die Inflation halbiert, dann zahle ich den Kredit in 5 Jahren mit einem Bruchteil zurück, da kann die Immobilie sogar leerstehen in der Zwischenzeit.

Marty

[DocTrax]

@Marty: Die eigentlichen Profiteure einer Inflation sind der Staat und die Banken.
Schuldner = Banken
Besitzer von Sachvermögen = Banken
Staat...
Wenn Du ein Haus auf Kredit kaufst wird die Bank als Besitzer ins Grundbuch eingetragen und schuldet wem auch immer den Kreditbetrag (den Du bekommen hast). Du als Kreditnehmer darfst aber das Risiko tragen und bei Gelegenheit Sicherheiten nachschieben.
Wenn man mit Inflation rechnet muss man sich dagegen absichern, wobei am Ende wieder eine Art Lastenausgleich steht.

[marac]

Zitat von DocTrax

Wenn Du ein Haus auf Kredit kaufst wird die Bank als Besitzer ins Grundbuch eingetragen

Bitte? Wie kommst du denn darauf? Es wird eine Grundschuld eingetragen, die den Kredit mit dem Haus absichert, aber solange du den Kredit brav bedienst, ist und bleibt das dein Haus...